进入2014年以来，房地产市场降温迹象明显，许多房企融资困难，甚至面临倒闭的风险。为了寻找新的增长点，一些有实力的房地产企业走出中国，走向世界，大力拓展海外市场。然而，从年初马航事件带来的冲击，到近期韩国济州岛提高投资移民门槛，今年以来，海外房产市场的不确定性风险引发各界关注。业内专家表示，要警惕海外市场对外来移民各类政策门槛提高带来的风险，房企需要密切跟踪此类政策，强化风险管控应对机制。
 
    突发事件频现
 
    近十年来，随着国内房地产市场的火爆，中国房地产企业抓住机会迅猛壮大，2013年销售额超过千亿的房地产企业达到7个。
 
    随着实力的增强，房地产企业具备了发展海外市场的条件和竞争力，也开始把国际化作为企业新的发展目标。
 
    然而，在业务版图不断扩张的同时，一些国内不曾出现的风险也结伴而至，随着马航事件的持续发酵，到马来西亚开发房地产的诸多企业，在短期内，受到一定的冲击。
 
    据报道，近日，韩国济州岛可能将提升中国企业、客户投资、移民济州岛的门槛。与此同时，济州岛已经向韩国中央政府提议，准备在济州实施“永居权总量制”，即将移民总数控制在济州岛总人数的1%，约6000人左右。
 
    今年年初，加拿大宣布终结投资移民项目，积压在案的6.6万宗联邦投资移民申请被“一刀切”，其中来自中国的申请案达5.7万多宗。这对申请加拿大移民的中国投资移民者来说，就不啻于一次强烈“地震”。
 
    绿地济州岛项目移民顾问朴小姐表示：“参考前段时间加拿大移民和新加坡移民叫停，申请人数过多是发达国家关闭移民大门的原因，即使不关闭移民大门，逐渐提高移民门槛也是肯定的。”
 
    政策风险成最大变数
 
    “对于海外购房来说，最大的影响是政策的不确定性，一旦购房者意识到投资的风险会随着政策变化而增加不确定性的时候，投资将非常谨慎。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。
 
    “海外布局，过去主要考虑原有业务模式能否和当地的楼市发展状况相契合，包括考虑税收环境、法律环境、文化制度环境等因素。一般来说，这样一些因素是可以预见的，也是可以提前进行学习和掌握的。政策风险是今年海外市场投资最大的干扰项。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，要警惕海外市场对外来移民各类政策门槛提高带来的风险。此类措施会加大海外移民的成本，进而影响海外移民数量。房企需要密切跟踪此类政策，强化风险管控应对机制。
   记者了解到，绿地目前在售的仅有绿地汉拿山小镇80套半山海景别墅，这也意味着想购房移民韩国，只有这80套房源可供选择。绿地集团的80个移民名额是否会受到影响？绿地集团相关人士表示，“目前申请韩国绿卡的客户，暂未受到政策影响，但是未来不好说，需要观察韩国的政策走向，因为毕竟韩国绿卡是韩国政府发放的”。
 
    国际房地产顾问机构莱坊报告显示，在进行海外项目投资中，注意政策风险。部分海外城市会有不利于国外资本投资本地物业的政策调控。比如伦敦也在酝酿从2015年开始向非本地居民征收房产增值税。这些政策的实施多会打击市场活跃度，降低市场资金流动性。
 
    莱坊相关人士建议，在海外投资可以考虑借助专业房地产咨询机构了解当地法律、税收等行业规则和政策，雇用有经验的本地员工，或选取适合的合作伙伴，缩短学习曲线。
 
    商业成新热点
 
    尽管布局海外存在众多变数，不过，在不少业内人士看来，海外市场仍有巨大空间。“目前房地产企业在海外住宅物业的投资目标客户以中国人为主，这主要考虑到中国人在海外置业的需求正在快速增长，房地产企业在国内的多年开发积累了大量客户资源。”一家在海外布局的房企负责人表示。
 
    由于中国经济的高速发展，国人积累了一定的财富，但国内投资渠道有限，同时为了分散投资风险，海外置业成为一个投资选项。另外据较多投资者表示，海外置业一个最主要的原因是海外房产与北京等一线城市房价水平相当，甚至更低。比如位于伦敦东区的公寓套总价多集中于35万-55万英镑之间，折合楼面均价约每平方米在人民币6万元上下，租金回报率在5%左右。而在北京，租金回报率仅为2%-3%左右。另外，据美国房地产经纪人协会发布的数据显示，2013年中国买家在加州购买房产的中位成交价格为42.5万美元，折合人民币260万元。而在北京市，5环内的商品房套总价平均已达到290万元。
 
    此外，投资海外商业物业，分散投资风险，提升企业国际知名度，中资金融机构近年来在伦敦写字楼市场频频落子。近日，刚被选为伦敦人民币业务清算行的中国建设银行通过非公开交易收购伦敦金融城写字楼，交易价格约为1.11亿英镑。去年7月平安集团以2.6亿英镑购入伦敦金融城地标劳合社大楼。去年12月中投以约7.5亿英镑从黑石集团手中购入伦敦西区写字楼奇斯威克园区。而中国人寿在今年6月联合卡塔尔控股以7.95亿英镑购入金丝雀码头某大楼90%的股权。根据莱坊统计，2013年中国投资者在伦敦商业物业市场的投资高达25亿美元，同比增长超过200%。
 
    业内人士表示，房地产企业抓住海外地产市场处于从底部上升的时机，通过收购海外成熟商业项目，或者与国际商业物业集团合作，迈出国际化的第一步，打响了国际知名度，对国际资本市场融资有很大帮助。

（来源：京华时报）